İnsanlar yüksek enflasyon döneminde birikimlerinin değer kaybetmemesi için farklı yatırımlara yönelirler. Bu yatırımlarda öncelik döviz ya da altındır. Bunun sebebi ise çok kolay likite yani nakit paraya dönebilmesidir. Ancak hükümet KKM denilen Kur Korumalı Mevduat sistemiyle dövizi baskılayarak insanların dövizden bir nebze olsun uzaklaşmasını sağladı. Bu süreçte artan enflasyona  karşı faizler düşük tutuldu. 

Enflasyonun %70 faizlerin %20 olduğu ortamı şöyle daha anlaşılır hale getirelim. Gidip bankadan 100.000 TL kredi çekiyorsunuz, karşılığında aldığınız ürünler 170 lira oluyor ancak siz bankaya 120 lira ödüyorsunuz. Buna %50 negatif reel faiz diyoruz. Yani %50 bedava para. Hatta önümüzdeki yıllarda da bu kadar olmasa bile enflasyonun %12 nin üzerine gittiği dönemlerde hala negatif reel faiz işlemeye devam edecek ve 100 liraya aldığınız ev 200 liranın üzerine çıkarken siz hala toplamda 120 lira ödüyor olacaksınız.

Şimdi bir durum analizi yapalım, döviz yeteri kadar gelir getirmiyor. Eğer kredi çekip borçlanırsanız %50, birkaç yılı hesaba katarsanız %100’ün üzerinde bedava paranız oluyor. Bu durumda kredi çekip yatırım yapmak gerekir. Bunu da ancak ya konut ya da araç alarak konut kredisi, araç kredisi alarak yapabilirsiniz.

Dolayısıyla artan enflasyonda faizler sabit kaldığı sürece enflasyon faiz makası açıldığı sürece çektiğiniz krediler daha da bedava hale geliyor. 

Şimdi konut fiyatlarının artması neye bağlı ona bakalım. Bir ürünün fiyatının artmasında 2 sebep olabilir. Birincisi ürünün maliyetinin artması, ikincisi ise o ürüne talebin artması. Talep artarsa fiyatlar artar. 

Maliyetlerdeki artışı bir yana bırakırsak, insanlar düşük faizli kredi alabilmek için mecbur konut almaya yeltendi. Bu da talepleri inanılmaz arttırdı. Bu yüzden fiyatlar, maliyetlerdeki artışın çok daha üzerinde artmaya başladı. Bir de şimdi ilk kez konut alacaklara 0,99 dan kredi verilmesi, fiyatları daha 
da arttırdı. Konutlanma endeksine baktığımızda 60 lardan 56 lara düşmüş durumda. Yani konut alanlar, ilk defa konut alanlar değil, konutu varken yanına 2. 3. Konutu alanlardan oluşuyor. 

Peki şu anda sorulması gereken soru şu, fiyatlardaki artışlar ne kadar devam edecek?


Aslına bakarsanız fiyatların buralarda zirve yapması mümkün gibi gözüküyor. Şimdi bazı arkadaşların “Türkiye’de neyin fiyatı düşmüş ki konut fiyatları düşsün” dediğini tahmin ediyorum. Burada bir yanılgımız oluyor. Bu da şu: Bir ürünün fiyatının sayı olarak artmış olması ürünün reel olarak değerinin artmış olduğu anlamına gelmez. Bir örnekle açıklayayım, 10.000 lira maaş aldığınızı düşünün. 3.000 TL de kira ödüyorsunuz. Bir sonraki yıl maaşınız 16.000 oldu ancak kiranız 4.000 lira oldu. Sayısal olarak baktığınızda 3.000’den 4.000’e çıkan kira arttı gözüyle bakabilirsiniz ancak önceden maaşınızın %30’unu kira öderken maaşınız 16.000 kira 4.000 olduğu durumda maaşınızın %25’ini kiraya ödüyor olursunuz. Yani reel olarak baktığınızda kiranız azalmış olur.

Konumuza geri dönecek olursak, şu anda 70 enflasyonun olduğu bir dönemde aylık 0,99 yani yıllık %12 kredi ile ev alabilenler alabilecek ancak bu kadar bedava paraya rağmen konut alamayanların 
ilerleyen zamanlarda bir daha konut alma şansı çok düşük olacak.

Bununla birlikte bir kur krizine giriyoruz. Eğer dövizde hareketlenme artmaya başlarsa konuta giden para daha likit olan dövize kayar ve konutta talep birden kesilir. Bununla birlikte konut fiyatları arttığı hızla geri çekilmeye başladığını göreceğiz. Şu anda 100.000 dolarolan ev fiyatınız önümüzdeki seneye 80.000 dolara düşeceğini göreceğiz.

Müteahhitleri zor günler bekliyor.

%70 enflasyonun olduğu bir dönemde %12 kredi faizleri rasyonel bir ekonomi politikası değil. Dolayısıyla seçim sonrasında faizlerin çok da arttığını göreceğiz. Bu durumda konuta olan talepte inanılmaz derecede düşmüş olacak. Maliyetlerin altında, zararına konut satışlarını göreceğiz. Bu dönemde de cebinde nakit parası olanlar maliyetlerin altında konut sahibi olacaklar. Bu süreç birkaç sene devam etme ihtimali çok yüksek. Bu yüzden ileriyi gören müteahhitler daha küçük dairelere yönelmek zorunda kalacak. Çünkü maliyetlerin yüksek olmasına rağmen halkın alım gücü maalesef konut almaya zor yetecek. Dolayısıyla bireyler 3+1 yerine 2+1, 1+1 gibi seçenekleri değerlendirmeye başlayacaklar.